北京土拍規則調整，“中建們”何去何從？-觀速訊

央廣網北京4月24日消息（記者門庭婷）近日，北京市規自委發布的一則關于豐臺、大興兩宗地塊的《補充公告》引發北京土地市場高度關注，其核心是關于同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地的規定。這一規定將市場目光聚焦到了以中建系為代表的集團性企業身上。業內人士認為，上述規則有利于促進土地市場公平競爭，而集團型企業內部可能也會“卷起來”。

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規則調整為熱門地塊降溫 或增加中小房企、民企拿地機會

上述《補充公告》提到，將京土儲掛（豐）[2023]007、京土儲掛（興）[2023]008號《掛牌文件》中出讓公告第三條“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調整為“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”。如有企業想要聯合競買，“同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買”。

若企業違反上述規定，“如已取得競買資格，出讓人可取消其競買資格，已報價的其出價作廢，如已競得土地的，出讓人可取消其競得資格”。

如此規定，不免讓人聯想到上一輪北京土拍現場朱辛莊地塊引發的“史詩級”搖號。根據此前報道，朱辛莊地塊共吸引42家競買主體，線上報價30次觸達土地合理價格上限，進入搖號流程。而在42家競買主體中，不乏歸屬統一集團的企業。

“在北京熱點地塊的土拍模式以搖號為主的前提下，此舉更有利于促進土地市場公平競爭，維護了土地市場公開、公平、公正的交易原則?！北本┵Y深地產評論人澤龍表示。

此外，中指研究院市場研究總監陳文靜指出，這樣的規定有可能會給中小房企、民企帶來更多拿地機會。

2022年，面對市場調整，民企拿地更為謹慎。中指研究院數據顯示，從拿地企業家數來看，2022年拿地金額TOP100企業中，央國企占比53%、地方城投占比32%，民企占比僅為9%。從拿地金額占比來看，民企拿地金額占比較上年同期下降28.1個百分點至9.3%。

“此次新規調整后，中小房企、民企競爭壓力或有所減小，參拍積極性及中簽率有望提高，或迎來新的發展機會?！标愇撵o說。

抱團圍獵的“中建們”引關注 同系公司或更加“內卷”

新規的出臺，更是將部分央企、國企推向了前臺。如中建系、中交與綠城、住總與北京城建等組合，中建系更是焦點中的焦點。

這幾年，中建系在土地市場的活躍已是有目共睹，特別是八大局旗下地產板塊動作頻頻。更值得關注的是，中建一、二、三、五、八局分別以中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚的身份在北京土地市場迅猛發力。

中建智地2020年首進北京，此后三年里，從通州到房山、再到順義、朝陽，已獲取10多個住宅項目；中建壹品則以大興區瀛海鎮為起點，敲開北京市場的大門，并連續斬獲5個項目。

而真正讓中建系成為此次輿論中心的，是其組團圍獵的現象。

去年6月份，中建玖合以約66.82億元價格、15%的溢價率將該批次的“搶手餑餑”朝陽區太陽宮地塊收入囊中，而中建智地也在此地塊的報名名單中；今年2月份出讓的朝陽區小紅門地塊競逐中，同時出現了中建東孚與中建信和，最終中建東孚成為買家，另一宗位于房山區的地塊則被中建智地拿下；前述朱辛莊地塊報名名單中，更是出現了多個中建系房企的名字。

整體來看，中國建筑2022年年報顯示，公司全年新購置土地100宗，期末土地儲備9303萬平方米，新增土地儲備1489萬平方米，總購地金額1847.2億元。中指研究院也在報告中指出，2022年中建系公司多家進入拿地金額前100，包括中海地產、中海宏洋、中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等。

在此背景下，北京市規自委的一則“補充公告”，無疑將對中建系房企在相關地塊的競爭中形成制約。此外，有業內人士透露，中建有一個不成文的規則，即中海參與的土拍，其他局不能參與舉牌競爭。因此在此前中建各局及中海同時報名的北京熱門地塊競拍中，如果中海參與舉牌競價，中建各局都是等待至最后的搖號階段，“拼運氣”。該業內人士推測，疊加新規以后，若中海強勢出擊，其他局的機會便會更少。

以中建系為代表的集團型企業今后將作何打算，集團內部如何協調參與競拍的公司，是市場更為關心的話題。就此，記者致電中國建筑集團宣傳部門，相關工作人員表示，并未掌握相關信息，不了解相關情況。

對于中建系未來的表現，澤龍則表示：“未來預計中建系在北京土拍中需首先內部平衡，在爭取集團支持方面預計將更加內卷，也更考驗各局的項目操盤水平，未來項目做得不好的，機會將更少?！?/p>

值得注意的是，本次規則目前僅適用于《補充公告》提及的兩宗地塊，此后的地塊出讓會不會有相關規定仍未可知?！皟勺诘貕K位置優越，均臨近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預計房企關注度較高?！标愇撵o認為，短期來看，土拍新規落腳在熱點地塊的可能性更高，而郊區及屬性欠佳地塊落地執行的預期短期偏弱。澤龍也認為，“非熱點地塊這種模式推廣會謹慎”。

不過，未來土拍規則更傾向于“一地一策”已是行業共識。若熱門板塊拍地約束增多，市場將更為關注“中建們”何去何從，以及房企在土地市場的競爭格局如何改變。